导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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