导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　knocked什么意思，knocking什么意思将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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