文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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