近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的徐海为是谁？(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长徐海为是谁？(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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