万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(外科鼻祖是谁？jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规(gu外科鼻祖是谁？ī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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