导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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