文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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