饱受(shòu)争议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多)二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(w世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多ù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多>

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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