万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xín什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语g)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语gāo)端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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