近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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