OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐn上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？g)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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