近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs几十块钱的阿富汗玉是真的吗二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zà几十块钱的阿富汗玉是真的吗i)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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