万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)国民党任公是指谁，任公指的是什么级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关(guā国民党任公是指谁，任公指的是什么n)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(国民党任公是指谁，任公指的是什么gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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