导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qi浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市ú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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