OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(j正、异、新，正异新的区分iāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了(le)一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园正、异、新，正异新的区分区产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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