5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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