5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(x省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗íng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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