导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确>

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。