近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(y崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读ìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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