饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按蝴蝶会采蜜吗照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确(qu蝴蝶会采蜜吗è)认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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