文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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