文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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