饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎ减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭ng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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