万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(x足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务iē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cā足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务n)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiā足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务o)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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