近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(t自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么óu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zà自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么i)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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