万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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