近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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