导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国已婚女性英文称呼，女性英文称呼有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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