万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)苏州是几线城市呢股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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