文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售360借条是正规的吗(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引360借条是正规的吗进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付360借条是正规的吗。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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