导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(h印信是什么意思？ 印信和书信一样吗é)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　印信是什么意思？ 印信和书信一样吗　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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