文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(hu1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升ó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zh1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升ě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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