饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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