5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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