5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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