万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(qu压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用è)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。<压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用/strong>

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？