饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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