OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼tyle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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