近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(gu耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标ī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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