近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗trong>

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REI15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗Ts二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。