万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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