文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，音域划分从低到高，人声音域划分这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(音域划分从低到高，人声音域划分bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，音域划分从低到高，人声音域划分要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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