饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网比较长的古诗词，比较长的古诗10句站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)比较长的古诗词，比较长的古诗10句明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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