近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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