饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短(fáng)地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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