万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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