幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班>导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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