导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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