文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。<吴亦凡还出得来吗/strong>

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政(zh吴亦凡还出得来吗èng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。