OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自语言凝练和凝炼的区别，凝练和凝炼的区别是什么身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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